都市農家はどう生き残ったらよいのか

全国貸地貸家協会新聞より平成１９年８月号９月号より要約

対談　　有限会社グッドタイム　代表取締役　平井敏明

全国貸地貸家協会専務理事　宮地忠継

全国貸地貸家協会新聞

（１）状況

バブル時期にアパート・マンションを建て築１５年２０年なったケースが多くなった。

現実２割３割の空き室率のケースが多い状況。

水周りが痛み、修繕やリフォームの多額のコストがかかり負担増になっている。

駅のそばの物件と駅から歩いて１５分以上のエリアでは空室率が高い。

中央線のほうが西武線より状況がいい。

西武新宿線でいえば小平駅が分岐点。

分岐点：空室率・客付けの良否

中央線は立川駅が境目。

小田急線では多摩川を過ぎると変わる。

京王線は分倍河原でわかれる。内側の府中・調布あたりはいい。築１５年でも駅１５分以内ならうまる。

西部池袋線はひばりが丘までは需要が強い。

２３区を出て少し走ると厳しい。

木造でも家賃を下げてというユーザー　　学生・単身者

家賃が高くてもセキュリティとグレードの高いところに住みたいユーザー

（２）農家の対応例

事例：固定資産と流動資産の把握

現状：アパート　空き室率２５％

　　　　返済残８千万円

　　　建築時のシュミレーションでは入居率９８％

　　　２年後に家賃上昇で５％あがる・相続対策・節税対策

　　道路沿い３００坪に２０弁の定期借地権でテナントに貸し、年キャッシュフロー１２００万円

　　１０％を建設協力金返済に充てる。

金利変動リスク（変動金利）と家賃のリスク(空室率）

別の例：三階建て３０戸の低層マンションで駐車場が広く、敷地１２００坪

土地付きで不動産会社に売却し、負債返済し、残金ゼロ。

（３）賃貸経営の問題点

金利変動リスク（変動金利）と家賃のリスク(空室率）

金利・空室率・家賃の傾向

（４）うまくいっている例

場所がいい場合。

アパート・マンションをやらず、道路をいれて切り売り生活。必要な分だけぐらいづつ売る。

ただし郊外の宅地が今後もうれるか。

全国貸地貸家協会事務局

耶麻台コーポレーション内03-3388-7515

新聞は月別発刊されています。

 

 評言

東京２３区を中心にしたお話ですが、やがて周辺部に及んできます。溝口地区も貸しマンションが多すぎるといわれていますが、人口増加の傾向であり、駅近辺は問題がないようです。